Umowa dożywocia jako alternatywa dla darowizny nieruchomości

 

 

Przy omawianiu zagadnień z zakresu prawa spadkowego, a zwłaszcza instytucji zachowku często można spotkać się z zarzutem niesłuszności zasady, że przy ustalaniu prawa do zachowku dolicza się do spadku darowizny uczynione przez spadkodawcę.

Niniejszy artykuł nie ma jednak na celu wyjaśniania problemów związanych z zachowkiem czy darowizną.

Poniżej zostanie przybliżone zagadnienia umowy dożywocia, która jest przedstawiana jako alternatywa do darowizny nieruchomości z tą różnicą, że umowa dożywocia nie jest bezpłatnym przysporzeniem, dlatego spadkobiercy nie będą mogli żądać zachowku od wartości nieruchomości zbytej w drodze tej umowy.

Co to jest umowa dożywocia?

Zgodnie z art. 908 i następne Kodeksu cywilnego (dalej k.c.), umowa dożywocia polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie. Jeżeli strony nie postanowią nic innego, czyli nie określą rodzaju i wielkość świadczeń, nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie tej umowy następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia.

Czy umowę dożywocia można rozwiązać?

Umowa dożywocia jest umową szczególną, więc w sytuacji konfliktu między stronami w pierwszej kolejności należy rozważać zamianę dożywocia na rentę, o czym stanowi art. 913 §1 k.c. - jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Dopiero jeśli taka zmiana stosunków pomiędzy stronami nie mogłaby doprowadzić do należytego rezultatu, to uzasadnionym może stać się rozwiązanie dożywocia, zgodnie z art. 913 k.c. § 2 k.c.- w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.

Koszty zawarcia umowy dożywocia.

W związku z tym, że umowa dożywocia do swej ważności wymaga formy aktu notarialnego pierwszym kosztem, którym wiąże się zawarcie takiej umowy jest wynagrodzenie dla notariusza za usługi, sporządzenie wpisu aktu notarialnego oraz od wniosku o wpis do księgi wieczystej prawa własności.

Dodatkowo, zgodnie z Ustawą z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych umowa o dożywocie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości, a obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy prawa własności nieruchomości.

Darowizna czy umowa dożywocia - jak uchronić nieruchomość od roszczeń o wypłatę zachowku?

Należy pamiętać, że w odróżnieniu od umowy darowizny wartość nieruchomości zbytej w drodze umowy dożywocia nie jest brana pod uwagę przy wyliczaniu zachowku. Przy umowie darowizny do obliczenia zachowku nie dolicza się do spadku jedynie drobnych darowizn, a nieruchomości do niech nie należą. Dodatkowo nabywca w ramach „zapłaty” ma zapewnić zbywcy przysłowiowy dach nad głową i opiekę. Przekazanie darowizny nie zobowiązuje do niczego obdarowanego, chyba że darczyńca popadnie w tzn. niedostatek- nie będzie w stanie zaspokajać swoich podstawowych potrzeb albo darczyńca obciąży przedmiot darowizny poleceniem, które darczyńca będzie musiał wykonać.

Decyzja jaką formę przekazania nieruchomości wybrać zależy od wielu indywidualnych kwestii, które warto jest przeanalizować z prawnikiem. Jeżeli masz jakieś pytania i wątpliwości zapraszam do kontaktu z naszą kancelarią.